MULTAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Saiba como funcionam e quando podem ser aplicadas as multas nos contratos de aluguel.

O QUE É?

É uma previsão no contrato de aluguel de uma penalidade a ser paga pelo locador ou o locatário no caso do descumprimento de uma obrigação. Existem vários tipos de multa possíveis a serem previstas no contrato de locação de acordo com a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91).

Você vai entender mais sobre elas neste artigo.

QUAIS OS TIPOS?

São espécies de multa no contrato de aluguel: multa por rompimento antecipado do contrato de locação (é espécie de multa compensatória), multa moratória e multa compensatória.

QUAL O VALOR DA MULTA?

No tocante a multa compensatória, ela é uma sanção de natureza civil, ou seja, é a devida por quem descumpriu o contrato.

O descumprimento do contrato pode ser parcial ou total, ou seja, de uma cláusula específica ou de diversas cláusulas, ainda, pode ser aplicada no caso de a parte retardar o cumprimento de cláusula com obrigação assumida no contrato de locação e aqui estamos falando de obrigações gerais e diversas que são assumidas no contrato.

A multa compensatória não serve para penalizar o infrator, o sujeito ativo da infração, mas sim compensar o prejuízo suportado pelo sujeito passivo, em relação aquilo que lhe era devido. Por essa razão, ela pode ser cumulada com a multa moratória e também pode ser proporcional ao período que resta do contrato de locação.

A multa por rompimento antecipado do contrato de locação, que é uma espécie de multa compensatória, normalmente incide quando o locatário/inquilino rescinde injustificadamente o contrato de locação antes do prazo de seu término.

Essa multa também pode ser aplicada ao locador/proprietário, caso ele peça o imóvel antes do término do contrato, mas, com base na lei de locação, o locador/proprietário, a princípio, não pode assim fazê-lo, a exceção de haver previsão contratual nesse sentido.

Neste caso específico, não existe previsão legal de valor, é o contrato que vai definir a multa, mas, pelo costume, o valor convencionado comumente é equivalente a 3 meses de aluguel e deve ser proporcional ao tempo de duração do contrato.

A fórmula para calcular a multa rescisória de aluguel por rompimento antecipado do contrato de locação é simples! Veja:

(Valor da multa ÷ prazo total do contrato) × tempo que falta para encerrar o contrato = multa de rescisão antecipada

Suponhamos que o valor do aluguel é de R$ 1.200,00 por mês e o período de vigência da multa rescisória é de 12 meses (o contrato tem validade de 12 meses) e a multa corresponde a 03 (três) meses de aluguel, ou seja, R$ 3.600,00.

Contudo, o locatário/ inquilino residiu no imóvel por 6 meses (ele informou sua saída com antecedência de 30 (trinta) dias) e saiu do imóvel neste prazo, ou seja, faltam 6 meses para o término do contrato de locação, que foi previamente acordado por 12 meses.

Dessa forma, o cálculo de multa pelo rompimento antecipado do contrato de locação se dará da seguinte forma:

(R$ 3.600,00 ÷ 12 meses) x 6 = R$ 300,00 x 6 = R$ 1.800,00.

Portanto, de acordo com o exemplo dado, o valor que o inquilino deverá pagar ao locador a título de multa é de R$ 1.800,00.

Importante dizer que, em decorrência da quebra contratual, ainda que o bem locado não seja voluntariamente devolvido por iniciativa do próprio locatário, o credor (no caso, o locador/ proprietário) pode exigir o pagamento da multa compensatória tanto em desfavor do locatário/inquilino quanto do fiador, sem prejuízo dos efeitos da mora.

Em outras palavras, ainda que o locador/proprietário precise mover uma ação de despejo contra o locatário/inquilino, será devida a multa compensatória.

A multa moratória, que é uma punição pelo atraso no pagamento do aluguel, ao contrário do que a maior parte das pessoas pensam, também não existe um percentual ou valor previsto em lei, será o contrato que vai defini-la.

Geralmente, pelos costumes gerais, a multa moratória é ajustada em até 10% sobre o valor do aluguel, além de ser devido os juros moratórios de 1% ao mês.

E sim, você pode ajustar outro percentual!

Mas, lembre-se que o contrato deve ser justo e equilibrado, sob pena de ser passível de revisão pelo Judiciário.

EM QUAIS SITUAÇÕES A MULTA NÃO SERÁ APLICADA?

Se a rescisão partir do locatário/ inquilino, as razões que dispensam o pagamento da multa são:

• necessidade de mudança por transferência no trabalho (o proprietário deve ser avisado com 30 dias de antecedência);
• previsão contratual de dispensa da multa após um período específico de cumprimento do contrato.

Se a rescisão partir do locador/proprietário, as razões que dispensam o pagamento da multa são:

• inadimplência do locatário;
• quebra de contrato;
• necessidade de uso do imóvel pelo proprietário ou por familiares dele;
• necessidade de reparos urgentes no imóvel determinados pelo poder público.

Portanto, a lei protege locador/proprietário e locatário/inquilino no contrato de locação. Fique atento!

Procure atendimento de um advogado, caso seja locador/proprietário ou locatário/inquilino e necessite entender ou resolver a questão da multa no seu contrato de locação.